Expansión de la superficie urbana
* Versión editada del texto El megaproyecto para la península de Yucatán, escrito por Adrián Flores y Yannick Deniau (GeoComunes), en 2019, como parte de la colaboración entre Geocomunes y el CCMSS, AC.
Elaboró: CCMSS
En la península de Yucatán la superficie urbana creció de 27 mil hectáreas (271.3 km2) en 1990 a 75 mil ha (753.4 km2) en 2019, un total de 48 mil hectáreas urbanizadas adicionales, que provocaron que las ciudades pasaran de representar el 0.2% del territorio peninsular al 5.3%. El 30% de esta urbanización se hizo sobre tierras ejidales.
Fuente: Elaboración con base en distintas capas del geovisualizador
La urbanización actual del estado de Yucatán representa el 48% del total de la península; Quintan Roo representa el 35%, y Campeche el 17%. Pero si se consideran la cifras de expansión urbana en los pasados treinta años, se observa un equilibrio entre la expansión urbana en Quintana Roo (43.1 % del total) y Yucatán (42.5 %).
El análisis de la urbanización municipal entre 1990 y 2019 confirma este hecho. Del total de la expansión urbana, un tercio se concentra en los municipios de Mérida (20.4%) y Benito Juárez (15.7%), y junto con otros diez municipios atravesados por los proyectos de expansión de infraestructura de transporte ya mencionados, concentran el 65% de la urbanización total en la península.
En 1990, Mérida representaba la tercera parte del total de superficie urbanizada en toda la península, mientras que municipios con vocación turística actual como Benito Juárez y Solidaridad representaban en conjunto menos del 6%. Después de treinta años de fomento a la expansión urbana y turística, actualmente Cancún y Playa del Carmen representan de manera conjunta una quinta parte de la superficie urbanizada de la península, al igual que Mérida; pero el crecimiento promedio anual de los municipios que albergan estas ciudades es tres veces superior al de Mérida en el caso de Benito Juárez (Cancún) y siete veces en el caso de Solidaridad (Playa del Carmen).
Fuente: Datos de la capa de expansión urbana
En lo que se refiere a la propiedad de la tierra también hay diferencias espaciales. En 1990 la urbanización sobre tierras ejidales (5,377 ha) representaba el 20% de la urbanización total. En 2019, la proporción aumentó al 40% (30 mil ha); es decir, que en 20 años la urbanización de tierras ejidales se multiplicó por seis. El proceso de urbanización de tierras ejidales presenta disparidades espaciales y temporales. En Campeche, la urbanización afectó con mayor intensidad a las tierras ejidales entre 2000 y 2010, cuando alcanzó el 66.9%. En Quintana Roo, la presión sobre tierras ejidales aumentó del 51% al 75% desde el año 2010 y así se mantiene hasta la actualidad. En Yucatán el porcentaje aumentó de 25% a 77% entre 1990 y 2019.
Fuente: Elaboración a partir del análisis de cruce de las capa de expansión urbana y núcleos agrarios
Si se observa este proceso a escala ejidal, aparece con claridad el peso del proyecto turístico de Quintana Roo sobre la expansión urbana de la península, ya que los tres ejidos con mayor superficie urbanizada (Isla Mujeres, Playa del Carmen y Alfredo V. Bonfil) coinciden con el despliegue de la industria turística en Cancún y Playa del Carmen. Otra región afectada por esta dinámica es la zona metropolitana de la ciudad de Mérida, donde destaca la urbanización sobre ejidos como Caucel, Chuburná y Kanasín.
Fuente: Elaboración a partir del análisis de cruce de las capa de expansión urbana y núcleos agrarios
El tsunami inmobiliario
Analizar el crecimiento urbano en relación con de infraestructura de transporte, como autopistas y libramientos, da una idea de la importancia del tsunami inmobiliario sobre la península de Yucatán. Definido como la expansión de torres de vivienda, oficinas, centros comerciales y hoteles en los núcleos urbanos y de unidades habitacionales y corredores industriales en las periferias, articulados por autopistas de acceso controlado y transporte público tipo Metrobús (Flores, 2019), los peligros del tsunami inmobiliario se expresan en la expulsión de habitantes de los centros urbanos, la especulación en los precios del suelo y la sobreproducción inmobiliaria, que puede desembocar en una crisis.
Los datos del Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV) permiten observar el avance del tsunami inmobiliario en metros cuadrados para cada estado, así como el peso que representa cada municipio en este proceso en los pasados diez años, en los que destacan Campeche, Benito Juárez y Mérida.
Fuente: Datos del inventario histórico del SNIIV
Fuente: Base en datos del inventario histórico del SNIIV
Fuente: Base en datos del inventario histórico del SNIIV
Con base en información de Infonavit, también es posible observar la evolución del tsunami inmobiliario medido por el número de conjuntos habitacionales construidos en la península en los pasados diecinueve años. En este periodo el Infonavit registra 5 mil 138 construcciones de desarrollos habitacionales. Según la capa de fraccionamientos incluida en esta herramienta, la superficie de esos desarrollos habitacionales representa 12.9 mil hectáreas en la península. Con la información del Infonavit, se observan tres oleadas de expansión urbana de aproximadamente cuatro años cada una, seguidas de ligeros descensos en la construcción de vivienda: el primer auge ocurre en el periodo 2000-2004, el segundo entre 2008-2012 y el tercero entre 2015-2017. Es muy probable que el proyecto del Tren Maya detone una cuarta oleada en la construcción de viviendas en la península.
Fuente: Elaboración a partir de una solicitud de información al INFONAVIT
La gráfica anterior muestra únicamente los tres municipios que concentran el 67% de los conjuntos habitacionales: Mérida 29%, Benito Juárez 27% y Solidaridad 11.6 %, que en realidad corresponden a las periferias de las ciudades de Mérida, Cancún y Playa del Carmen. Esta gráfica permite observar que cada ciclo se concentró en ciudades distintas: el primer auge corresponde al crecimiento de Mérida (2000-2004), el segundo auge incluye a Cancún (2008-2012); mientras que el auge de Playa del Carmen inició en 2010.
Fuente: Elaboración propia a partir de una solicitud de información al INFONAVIT
Finalmente se muestra la concentración del capital inmobiliario, ya no en términos espaciales y temporales, sino de las empresas constructoras de vivienda. Al igual que ocurre en el país, en la península diez empresas concentran el 34% del negocio inmobiliario (1,764 de los 5,138 desarrollos habitacionales). Grupo Sadasi, el conjunto de empresas que cuenta con mayor cantidad de construcciones en la península, actualmente promueve tres complejos habitacionales en Mérida (Las Américas, Los Almendros y los Héroes Mérida), cuatro en Cancún (Jardines del Sur IV, Lirio Residencial, Prado Norte y Rincón del Prado) y cuatro en Playa del Carmen (Campestre, Residencial, Los Olivos 3 y Paseo Los Olivos 2). Cada uno de esos complejos concentra varios desarrollos habitacionales registrados en el Infonavit.
Aunque aún no ha sido actualizado el número de viviendas desocupadas para conocer la dimensión de la sobreproducción de viviendas. En 2010 el Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV) registró 45 mil viviendas deshabitadas en Benito Juárez (18% del total) y 20% en Solidaridad y aun así, la industria inmobiliaria aumentó la oferta de vivienda en estos y otros municipios. Estas empresas son las principales beneficiarias de la construcción de viviendas, la expansión del suelo urbano y la sobreoferta de viviendas en la península.
Fuente: Infonavit
El siguiente geovisualizador incluye capas relacionadas con los desarrollos inmobiliarios en la Península de Yucatán. Si bien estas capas son de distribución pública, originalmente fueron obtenidas por el colectivo GeoComunes o como parte de una colaboración entre GeoComunes y el CCMSS.
Entre las capas están aquellas que abarcan la expansión urbana de 1985 a 2018 y los fraccionamientos.